司法書士法人ひびき 八潮三郷

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020 リフォームにともなう税の優遇制度(省エネ)

住宅リフォームの種類が、「省エネリフォーム」の場合、次のような税の優遇制度を利用することができます。

(1)投資型減税(1年限りの所得税の控除)
(2)ローン型減税(5年間の所得税控除)
(3)住宅ローン控除(10年間の所得税控除)
(4)固定資産税の軽減
(5)贈与税の特例

※(1)(2)(3)の所得税控除は、いずれかの選択制となります。
所得税からの控除ですから、控除額が、控除を受ける年の所得税額を超えることはありません。ただし(3)の住宅ローン控除では、所得税額で控除しきれない分を翌年の個人住民税から控除する仕組みがあります。

 

(注1)利用するには所定の要件を満たす必要があります。ご注意ください。

(注2)たとえば、「耐震リフォームと一般の増改築を同時に行う」「バリアフリーリフォームと省エネリフォームを同時に行う」というようなケースは少なくありません。このような場合に、税の優遇制度を併用できるかどうかについては、なるべく解説の中で触れますが、詳細は税務署にお問い合わせください。

 

(1)投資型減税(1年限りの所得税の控除)

ローンを利用しない住宅リフォームでも利用できるのが、投資型減税の制度です。
既存住宅に省エネリフォームを施した場合には、利用することができます。

 

【要件】

(1) 「一般断熱改修工事等(太陽光発電設備設置工事等を含む)」を行っていること

【一般断熱改修工事等とは?】
エネルギーの使用の合理化に資する増築、改築、修繕または模様替えを指し、具体的には以下のとおり。

(a)  すべての居室の窓全部の改修工事で、改修部位の省エネ性能が平成11年基準以上になる工事(必須です!
(b) (a)と併せて行う床等の改修工事で、改修部位の省エネ性能が平成11年基準以上になる工事(任意)
(c) (a)と併せて行う天井等の改修工事で、改修部位の省エネ性能が平成11年基準以上になる工事(任意)
(d) (a)と併せて行う天井等の改修工事で、改修部位の省エネ性能が平成11年基準以上になる工事(任意)
(e) (a)~(d)と併せて行う、当該家屋と一体となって効用を果たす一定の太陽光発電装置などの設備の取替え又は取付工事(任意)⇒太陽電池モジュール等を指します。
(f) (a)~(d)と併せて行う、当該家屋と一体となって効用を果たす一定のエネルギー使用合理化設備の取替え又は取付工事(任意。H26.4.1~)⇒太陽熱利用システム・高効率空調機・高効率給湯器等を指します。

 

(2) 省エネフォームを行う方が、税法上の居住者であること。

(3) この税額控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。

(4) 省エネリフォーム後の居住開始日が、平成21年4月1日から平成29年12月31日までの間であること。

(5) 省エネリフォームの日から6か月以内に居住していること。
(居住の用に供する家屋を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの家屋に限る)

(6) 省エネリフォーム後の家屋の床面積が、50㎡以上(登記簿上)であること。

(7) 併用住宅の場合、省エネリフォーム後の床面積の2分の1以上が自己の居住用であること。

(8) 一般断熱改修工事等(太陽光発電設備設置工事を含む)に関して国が定める標準的な工事費用相当額から補助金等を差し引いた額が、50万円超であること。

(9) 一般断熱改修工事等(太陽光発電設備設置工事を含む)であることを証明する「増改築等工事証明書」等を添付して確定申告すること。

 

【控除率】

平成26年4月1日~平成29年12月31日までの間に省エネリフォームを完了した場合
→一般断熱改修工事等に関して”国が定めた標準的な工事費用”の10%
・ただし、上限は原則が25万円で、工事費用にかかる消費税が5%なら上限は20万円です。
・一般断熱改修工事等と併せて太陽光発電設備設置工事を行う場合、上限は原則が35万円で、工事費用にかかる消費税が5%なら上限は30万円です。
・”国が定めた標準的な工事費用”は、増改築等工事証明書に記載されています。
・補助金などをもらっている場合には、その補助金の額を差し引いてから、控除率を掛けます。

 

 

 

(2)ローン型減税(5年間の所得税控除)

償還期間5年以上の住宅ローンを借りて自分の家を省エネ仕様にリフォームした場合には、5年間の所得税控除(控除率2%または1%)を受けることができます。これがローン型減税の制度で、正式名称は「特定増改築等住宅借入金等特別控除」といいます。

一般の住宅ローン控除(10年間の所得税控除)と比べると、要件がいろいろと細かいのですが、特定断熱改修工事費用相当額の部分については控除率が2%と高めになっています。

 

【要件】

(1) 「断熱改修工事等」または「特定断熱改修工事等」を含む増改築工事を行っていること。なお、省エネリフォームと併用して適用を受ける増改築等工事は、住宅ローン控除の適用対象工事であること。

【断熱改修工事等とは?】
エネルギーの使用の合理化に相当程度資する増築、改築、修繕または模様替えを指し、具体的には以下のとおり。

(a)  すべての居室の窓全部の改修工事で、改修部位の省エネ性能が平成11年基準以上になる工事(必須です!
(b) (a)と併せて行う床等の改修工事で、改修部位の省エネ性能が平成11年基準以上になる工事(任意)
(c) (a)と併せて行う天井等の改修工事で、改修部位の省エネ性能が平成11年基準以上になる工事(任意)
(d) (a)と併せて行う天井等の改修工事で、改修部位の省エネ性能が平成11年基準以上になる工事(任意)
(e) 住宅全体の省エネ性能が改修前から一段階相当以上上がる工事内容であること(必須、ただしH27.12.31まではこの条件は適用されない)

 

【特定断熱改修工事等とは?】
エネルギーの使用の合理化にいちじるしく資する増築、改築、修繕または模様替えを指し、具体的には以下のとおり。

・ 上記の断熱改修工事等のうち、改修後の住宅全体の省エネ性能が平成11年基準相当となると認められる工事

 

(2) 省エネリフォームを行う方が、税法上の居住者であること。

(3) この税額控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。

(4) 省エネリフォーム後の居住開始日が、平成21年4月1日から平成29年12月31日までの間であること。

(5) 省エネリフォームの日から6か月以内に居住し、適用年の12月31日まで引き続き住んでいること。
(居住の用に供する家屋を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの家屋に限る)

(6) 省エネリフォーム後の家屋の床面積が、50㎡以上(登記簿上)であること。

(7) 併用住宅の場合、省エネリフォーム後の床面積の2分の1以上が自己の居住用であること。

(8) 省エネリフォームに関して国が定める標準的な工事費用相当額から補助金等を差し引いた額が、50万円超であること。

(9) リフォームのために償還期間が5年以上の住宅ローン等を借り入れていること。

(10) 省エネリフォームであることを証明する「増改築等工事証明書」等を添付して確定申告すること。

 

【控除率】

平成26年4月1日~平成29年12月31日までの間に省エネリフォームを完了した場合


特定増改築のローン型減税

控除率が2%になるのは、「特定断熱改修工事等」に限られます。「特定断熱改修工事等」を満たさない「断熱改修工事等」を行った場合には、控除率は1%です。

・工事費用にかかる消費税が5%なら、控除率2%の適用があるのは工事費用200万円まで、最大控除額は12万円/年となります。
・バリアフリーリフォームと省エネリフォームをあわせて行う場合でも、借入金残高の上限額や控除率2%の適用を受けられる工事費用上限額は変わりません。
・補助金などをもらっている場合には、その補助金の額を差し引いてから、控除率を掛けます。

 

 

(3)住宅ローン控除(10年間の所得税控除)

償還期間10年以上の住宅ローンを借りて増改築を行う場合に、10年間の所得税控除(控除率1%)を受けることができるのが住宅ローン控除の制度で、正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。

増改築の内容に制限がないので、「省エネリフォーム」でももちろん利用できます。

控除率や要件等の制度内容は、新築や取得の際の住宅ローン控除とほとんど同一です。401 住宅ローン控除について(新築・取得の場合)をご覧ください。
ただし増改築の場合には、以下の要件が追加されます。

(A)その工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。

(B)次のいずれかの工事に該当するものであること。

・増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模の模様替えの工事
(注)ここで言う「大規模な修繕または大規模の模様替え」とは、建築物の主要部(壁、柱、床、はり、屋根または階段)のいずれか1種以上について行う過半の修繕・模様替えを指す。

・マンションなどの区分所有する部分の床、階段、間仕切り壁、壁(遮音性・断熱性を向上させるものに限る)の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事

・家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関、廊下について、一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事

・新耐震基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事

・一定のバリアフリー改修工事

・一定の省エネ改修工事

 

 

 

(4)固定資産税の軽減

要件を満たす省エネリフォーム(熱損失防止改修工事)を行うと、翌年度のみ、一定の割合で固定資産税が軽減される制度。

なお、省エネリフォームについての固定資産税特例は、「耐震」リフォームによる固定資産税の特例と同一年度に適用することができないため、どちらかの特例を選択する必要があります。
反対に、「バリアフリー」リフォームによる減額との併用は可能です。

 

【要件】

以下のすべてに該当すること

(1)平成20年1月1日以前から存在する住宅であること(賃貸住宅を除く)

(2)平成28年3月31日までに工事を完了すること

(3)併用住宅の場合、リフォーム後の家屋の居住部分が2分の1以上であること

(4)下記の熱損失防止改修工事であること
(a)  窓の改修工事で、改修部位の省エネ性能が平成11年基準以上になる工事(必須。なお、すべての窓でなくてもOK
(b) (a)と併せて行う床等の改修工事で、改修部位の省エネ性能が平成11年基準以上になる工事(任意)
(c) (a)と併せて行う天井等の改修工事で、改修部位の省エネ性能が平成11年基準以上になる工事(任意)
(d) (a)と併せて行う天井等の改修工事で、改修部位の省エネ性能が平成11年基準以上になる工事(任意)
(5)省エネリフォーム費用が50万円を超えること(補助金差し引き後)

(6)工事完了後3ヶ月以内に市区町村(都内は都税事務所)に申告すること。

 

【減額される税額】

一戸あたりの居住面積が120㎡以下の場合 :3分の1
一戸当たりの居住面積が120㎡を超える場合:120㎡相当分の3分の1(120㎡を超える部分は適用外

※建物のみ適用。土地には適用なし。

 

【減額される期間】

1年間のみ

 

 

 

(5)贈与税の特例

・「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」については、省エネリフォームでも利用可能です。

329 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例をご覧ください。

 

・「相続時精算課税制度の住宅取得等資金の特例」についても、省エネリフォームでも利用可能です。

326 相続時精算課税制度(2) 適用要件と住宅資金等特例をご覧ください。

 

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019 リフォームにともなう税の優遇制度(バリアフリー)

住宅リフォームの種類が、「バリアフリーリフォーム」の場合、次のような税の優遇制度を利用することができます。

(1)投資型減税(1年限りの所得税の控除)
(2)ローン型減税(5年間の所得税控除)
(3)住宅ローン控除(10年間の所得税控除)
(4)固定資産税の軽減
(5)贈与税の特例

※(1)(2)(3)の所得税控除は、いずれかの選択制となります。
所得税からの控除ですから、控除額が、控除を受ける年の所得税額を超えることはありません。ただし(3)の住宅ローン控除では、所得税額で控除しきれない分を翌年の個人住民税から控除する仕組みがあります。

 

(注1)利用するには所定の要件を満たす必要があります。ご注意ください。

(注2)たとえば、「耐震リフォームと一般の増改築を同時に行う」「バリアフリーリフォームと省エネリフォームを同時に行う」というようなケースは少なくありません。このような場合に、税の優遇制度を併用できるかどうかについては、なるべく解説の中で触れますが、詳細は税務署にお問い合わせください。

 

税の優遇が受けられるバリアフリーリフォームの内容とは

なお、対象となる「バリアフリーリフォーム」とは、次のような工事(高齢者等居住改修工事等)を指します。詳細な要件については建築士さん等にご確認ください。

  1. 通路等の拡幅
    介助用の車いすで容易に移動するために、通路または出入口の幅を拡張する工事
  2. 階段のこう配の緩和
    階段の設置(既存の階段の撤去を伴うものに限る。)または改良により、その勾配を緩和する工事 
  3. 浴室の改良
    浴室を改良する工事であって、次のいずれかに該当するもの

    • 入浴またはその介助を容易に行うために浴室の床面積を増加させる工事
    • 浴槽をまたぎ高さの低いものに取り替える工事
    • 固定式の移乗台、踏み台その他の高齢者等の浴室の出入りを容易にする設備を設置する工事
    • 高齢者等の身体の洗浄を容易にする水栓器具を設置し、または同器具に取り替える工事
  4. 便所の改良
     便所を改良する工事であって、次のいずれかに該当するもの

    • 排泄又はその介助を容易に行うために便所の床面積を増加させる工事
    • 便器を座便式のものに取り替える工事
    • 座便式の便器の座高を高くする工事
  5. 手すりの取り付け
    便所、浴室、脱衣室その他の居室、および玄関、ならびにこれらを結ぶ経路に手すりを取り付ける工事
  6. 段差の解消
    便所、浴室、脱衣室その他の居室、および玄関、ならびにこれらを結ぶ経路の床の段差を解消する工事
    (勝手口その他屋外に面する開口の出入口、および上がりかまち、ならびに浴室の出入口にあっては、段差を小さくする工事を含みます。)
  7. 出入口の戸の改良
    出入口の戸を改良する工事であって、次のいずれかに該当するもの

    • 開戸を引戸、折戸等に取り替える工事
    • 開戸のドアノブをレバーハンドル等に取り替える工事
    • 戸に戸車その他の戸の開閉を容易にする器具を設置する工事
  8. 滑りにくい床材料への取り替え
    便所、浴室、脱衣室その他の居室、および玄関、ならびにこれらを結ぶ経路の床の材料を、滑りにくいものに取り替える工事

※介護保険法にもとづく住宅改修費等の支給対象となるバリアフリーリフォームでも、所得税の控除や固定資産税の軽減を受けられない場合があります。

 

(1)投資型減税(1年限りの所得税の控除)

ローンを利用しない住宅リフォームでも利用できるのが、投資型減税の制度です。
既存住宅にバリアフリーリフォームを施した場合には、利用することができます。

 

【要件】

(1) リフォームの内容が、前記のバリアフリー工事(高齢者等居住改修工事等)であること

(2) バリアフリーリフォームを行う方が、次のいずれかに該当する税法上の居住者であること。
イ 50歳以上(工事が完了して居住した年の12月31日時点で)
ロ 介護保険法に規定する要介護、または要支援の認定を受けている
ハ 所得税法上の障害者
ニ 65歳以上の親族、または上記ロ・ハに該当する親族と、同居している人
(注) 50歳、65歳及び同居の判定は、居住年の12月31日(年の途中で死亡した場合には死亡の時)の現況によります。

(3) この税額控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。

(4) バリアフリーリフォーム後の居住開始日が、平成21年4月1日から平成29年12月31日までの間であること。

(5) バリアフリーリフォームの日から6か月以内に居住していること。
(居住の用に供する家屋を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの家屋に限る)

(6) バリアフリーリフォーム後の家屋の床面積が、50㎡以上(登記簿上)であること。

(7) 併用住宅の場合、バリアフリーリフォーム後の床面積の2分の1以上が自己の居住用であること。

(8) バリアフリーリフォームに関して国が定める標準的な工事費用相当額から補助金等を差し引いた額が、50万円超であること。

(9) バリアフリーリフォームであることを証明する「増改築等工事証明書」等を添付して確定申告すること。

 

【控除率】

平成26年4月1日~平成29年12月31日までの間にバリアフリーリフォームを完了した場合
→バリアフリー改修工事に関して”国が定めた標準的な工事費用”の10%
・ただし、上限は原則が20万円で、工事費用にかかる消費税が5%なら上限は15万円です。
・”国が定めた標準的な工事費用”は、増改築等工事証明書に記載されています。
・補助金などをもらっている場合には、その補助金の額を差し引いてから、控除率を掛けます。

 

 

 

(2)ローン型減税(5年間の所得税控除)

償還期間5年以上の住宅ローンを借りて自分の家をバリアフリー仕様にリフォームした場合には、5年間の所得税控除(控除率2%または1%)を受けることができます。これがローン型減税の制度で、正式名称は「特定増改築等住宅借入金等特別控除」といいます。

一般の住宅ローン控除(10年間の所得税控除)と比べると、要件がいろいろと細かいのですが、バリアフリー改修工事費用相当額の部分については控除率が2%と高めになっています。

 

【要件】

※適用要件は(1)の投資型減税とよく似ています。

(1) リフォームの内容が、前記のバリアフリー工事(高齢者等居住改修工事等)を含むこと。バリアフリーリフォームと併用して適用を受ける増改築等工事は、住宅ローン控除の適用対象工事であること。

(2) バリアフリーリフォームを行う方が、次のいずれかに該当する税法上の居住者であること。
イ 50歳以上(工事が完了して居住した年の12月31日時点で)
ロ 介護保険法に規定する要介護、または要支援の認定を受けている
ハ 所得税法上の障害者
ニ 65歳以上の親族、または上記ロ・ハに該当する親族と、同居している人
(注) 50歳、65歳及び同居の判定は、居住年の12月31日(年の途中で死亡した場合には死亡の時)の現況によります。

(3) この税額控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。

(4) バリアフリーリフォーム後の居住開始日が、平成21年4月1日から平成29年12月31日までの間であること。

(5) バリアフリーリフォームの日から6か月以内に居住し、適用年の12月31日まで引き続き住んでいること。
(居住の用に供する家屋を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの家屋に限る)

(6) バリアフリーリフォーム後の家屋の床面積が、50㎡以上(登記簿上)であること。

(7) 併用住宅の場合、バリアフリーリフォーム後の床面積の2分の1以上が自己の居住用であること。

(8) バリアフリーリフォームに関して国が定める標準的な工事費用相当額から補助金等を差し引いた額が、50万円超であること。

(9) リフォームのために償還期間が5年以上の住宅ローン等を借り入れていること。

(10) バリアフリーリフォームであることを証明する「増改築等工事証明書」等を添付して確定申告すること。

 

【控除率】

平成26年4月1日~平成29年12月31日までの間にバリアフリーリフォームを完了した場合


特定増改築のローン型減税

・ただし、工事費用にかかる消費税が5%なら、控除率2%の適用があるのは工事費用200万円まで、最大控除額は12万円/年となります。
・バリアフリーリフォームと省エネリフォームをあわせて行う場合でも、借入金残高の上限額や控除率2%の適用を受けられる工事費用上限額は変わりません。
・補助金などをもらっている場合には、その補助金の額を差し引いてから、控除率を掛けます。

 

 

(3)住宅ローン控除(10年間の所得税控除)

償還期間10年以上の住宅ローンを借りて増改築を行う場合に、10年間の所得税控除(控除率1%)を受けることができるのが住宅ローン控除の制度で、正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。

増改築の内容に制限がないので、「バリアフリーリフォーム」でももちろん利用できます。

控除率や要件等の制度内容は、新築や取得の際の住宅ローン控除とほとんど同一です。401 住宅ローン控除について(新築・取得の場合)をご覧ください。
ただし増改築の場合には、以下の要件が追加されます。

(A)その工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。

(B)次のいずれかの工事に該当するものであること。

・増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模の模様替えの工事
(注)ここで言う「大規模な修繕または大規模の模様替え」とは、建築物の主要部(壁、柱、床、はり、屋根または階段)のいずれか1種以上について行う過半の修繕・模様替えを指す。

・マンションなどの区分所有する部分の床、階段、間仕切り壁、壁(遮音性・断熱性を向上させるものに限る)の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事

・家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関、廊下について、一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事

・新耐震基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事

・一定のバリアフリー改修工事

・一定の省エネ改修工事

 

 

 

(4)固定資産税の軽減

要件を満たすバリアフリーリフォームを行うと、翌年度のみ、一定の割合で固定資産税が軽減される制度。

なお、バリアフリーリフォームについての固定資産税特例は、「耐震」リフォームによる固定資産税の特例と同一年度に適用することができないため、どちらかの特例を選択する必要があります。
反対に、「省エネ」リフォームによる減額との併用は可能です。

 

【要件】

以下のすべてに該当すること

(1)平成19年1月1日以前から存在する住宅であること(賃貸住宅を除く)

(2)平成28年3月31日までに工事を完了すること

(3)併用住宅の場合、リフォーム後の家屋の居住部分が2分の1以上であること

(4)次のいずれかの方が居住していること
・65歳以上の方(工事完了年の1月1日時点)
・要介護、または要支援認定を受けている方
・障害者の方

(5)バリアフリーリフォーム費用が50万円を超えること(補助金差し引き後)

(6)工事完了後3ヶ月以内に市区町村(都内は都税事務所)に申告すること

 

【減額される税額】

一戸あたりの居住面積が100㎡以下の場合 :3分の1
一戸当たりの居住面積が100㎡を超える場合:100㎡相当分の3分の1(100㎡を超える部分は適用外

※建物のみ適用。土地には適用なし。

 

【減額される期間】

1年間のみ

 

 

(5)贈与税の特例

・「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」については、バリアフリーリフォームでも利用可能です。

329 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例をご覧ください。

 

・「相続時精算課税制度の住宅取得等資金の特例」についても、バリアフリーリフォームでも利用可能です。

326 相続時精算課税制度(2) 適用要件と住宅資金等特例をご覧ください。

 

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018 リフォームにともなう税の優遇制度(耐震リフォーム)

住宅リフォームの種類が、「耐震リフォーム」の場合、税の優遇制度のうち利用可能なもの・利用できないものは、以下のとおりです。

なお、ここで言う「耐震リフォーム」とは、新耐震基準(昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されています)を満たしていない住宅を、基準を満たすように改修することを指します。

(注1)利用するには所定の要件を満たす必要があります。ご注意ください。

(注2)たとえば、「耐震リフォームと一般の増改築を同時に行う」「バリアフリーリフォームと省エネリフォームを同時に行う」というようなケースは少なくありません。このような場合に、税の優遇制度を併用できるかどうかについては、なるべく解説の中で触れますが、詳細は税務署にお問い合わせください。

 

 

(1)投資型減税(1年限りの所得税の控除)

ローンを利用しない住宅リフォームでも利用できるのが、投資型減税の制度です。
既存住宅に耐震リフォームを施した場合には、利用することができます。
住宅ローン控除との併用や、「バリアフリー」「省エネ」の各リフォームについての投資型減税と、併用が可能です。

 

【要件】

(1) 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であって、自己の居住の用に供する家屋であること。
(居住の用に供する家屋を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの家屋に限る)

(2) 耐震改修(地震に対する安全性の向上を目的とした増築、改築、修繕または模様替えをいう。以下同じ)をした家屋が、現行の耐震基準に適合するものであること。

(3) 平成29年12月31日までに工事を完了すること。

(4) 住宅耐震改修を行った者が、税法上の「居住者」であること

(5) 確定申告をして、「住宅耐震改修証明書」等の必要書面を添付すること

※住宅ローンを借りていなくても利用でき、所得金額の制限もありません!

 

【控除率】

平成26年4月1日~平成29年12月31日までの間に耐震リフォームを完了した場合
→住宅耐震改修に関して”国が定めた標準的な工事費用”の10%
・ただし、上限は原則が25万円で、工事費用にかかる消費税が5%なら上限は20万円です。
・”国が定めた標準的な工事費用”は、住宅耐震改修証明書に記載されています。
・補助金などをもらっている場合には、その補助金の額を差し引いてから、控除率を掛けます。

 

 

 

(2)ローン型減税(5年間の所得税控除)

償還期間5年以上の住宅ローンを借りて”特定の増改築”を行う場合に、5年間の所得税控除(控除率2%または1%)を受けることができるのがローン型減税の制度で、正式名称は「特定増改築等住宅借入金等特別控除」といいます。

「耐震リフォーム」の場合、”特定の増改築”に当てはまらないので、ローン型減税の制度は利用できません。ただし、一定の「バリアフリー」「省エネ」リフォームと同時に行う場合には、耐震リフォームの部分についてもローン型減税の制度を利用することができます。

詳細は「バリアフリー」「省エネ」リフォームのページで説明します。

 

 

(3)住宅ローン控除(10年間の所得税控除)

償還期間10年以上の住宅ローンを借りて増改築を行う場合に、10年間の所得税控除(控除率1%)を受けることができるのが住宅ローン控除の制度で、正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。

増改築の内容に制限がないので、「耐震リフォーム」でももちろん利用できます。

控除率や要件等の制度内容は、新築や取得の際の住宅ローン控除とほとんど同一です。401  住宅ローン控除について(新築・取得の場合)をご覧ください。
ただし増改築の場合には、以下の要件が追加されます。

(A)その工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。

(B)次のいずれかの工事に該当するものであること。

・増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模の模様替えの工事
(注)ここで言う「大規模な修繕または大規模の模様替え」とは、建築物の主要部(壁、柱、床、はり、屋根または階段)のいずれか1種以上について行う過半の修繕・模様替えを指す。

・マンションなどの区分所有する部分の床、階段、間仕切り壁、壁(遮音性・断熱性を向上させるものに限る)の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事

・家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関、廊下について、一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事

・新耐震基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事

・一定のバリアフリー改修工事

・一定の省エネ改修工事

 

 

 

(4)固定資産税の軽減

要件を満たすリフォームを行うと、1年度または2年度の期間、一定の割合で固定資産税が軽減される制度。

なお、耐震リフォームについての固定資産税特例は、「バリアフリー」「省エネ」リフォームによる固定資産税の特例と同一年度に適用することができないため、どちらかの特例を選択する必要があります。

 

【要件】

以下のすべてに該当すること

(1)昭和57年1月1日以前から存在する住宅であること

(2)平成27年12月31日までに工事を完了すること

(3)併用住宅の場合、耐震リフォーム後の家屋の居住部分が2分の1以上であること

(4)現行の耐震基準に適合する耐震改修であること

(5)耐震改修工事費用が50万円を超えること

(6)「固定資産税減額証明書」または「住宅性能評価書の写し」を添付して、工事完了後3ヶ月以内に市区町村(都内は都税事務所)に申告すること

※耐震化のために「建て替え」を行う場合の固定資産税特例とは、申請期限などの要件が異なります。

 

【減額される税額】

一戸あたりの居住面積が120㎡以下の場合 :2分の1
一戸当たりの居住面積が120㎡を超える場合:120㎡相当分の2分の1(120㎡を超える部分は適用外

 

【減額される期間】

原則として1年間のみ
「通行障害既存耐震不適格建築物」について耐震リフォームを行った場合2年間

 

 

(5)贈与税の特例

・「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」については、耐震リフォームでも利用可能です。

329 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例をご覧ください。

 

・「相続時精算課税制度の住宅取得等資金の特例」についても、耐震リフォームでも利用可能です。

326 相続時精算課税制度(2) 適用要件と住宅資金等特例をご覧ください。

 

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017 リフォームにともなう税の優遇制度(一般増改築の場合)

住宅リフォームの種類が、「耐震リフォーム」「バリアフリーリフォーム」「省エネリフォーム」のいずれにも当てはまらない一般の増改築の場合、税の優遇制度のうち利用可能なもの・利用できないものは、以下のとおりです。

(注1)利用するには所定の要件を満たす必要があります。ご注意ください。

(注2)たとえば、「耐震リフォームと一般の増改築を同時に行う」「バリアフリーリフォームと省エネリフォームを同時に行う」というようなケースは少なくありません。このような場合に、税の優遇制度を併用できるかどうかについては、なるべく解説の中で触れますが、詳細は税務署にお問い合わせください。

 

 

(1)投資型減税(1年限りの所得税の控除)

ローンを利用しない住宅リフォームでも利用できるのが、投資型減税の制度です。

しかし、「耐震」「バリアフリー」「省エネ」のいずれにも該当しない一般の増改築では、投資型減税の制度は利用できません。

 

 

(2)ローン型減税(5年間の所得税控除)

償還期間5年以上の住宅ローンを借りて”特定の増改築”を行う場合に、5年間の所得税控除(控除率2%または1%)を受けることができるのがローン型減税の制度で、正式名称は「特定増改築等住宅借入金等特別控除」といいます。

一般の増改築の場合、”特定の増改築”に当てはまらないので、ローン型減税の制度は利用できません。ただし、一定の「バリアフリー」「省エネ」リフォームと同時に行う場合には、一般の増改築の部分についてもローン型減税の制度を利用することができます。

詳細は「バリアフリー」「省エネ」リフォームのページで説明します。

 

 

(3)住宅ローン控除(10年間の所得税控除)

償還期間10年以上の住宅ローンを借りて増改築を行う場合に、10年間の所得税控除(控除率1%)を受けることができるのが住宅ローン控除の制度で、正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。

「耐震」「バリアフリー」「省エネ」といった基準に当てはまらない一般の増改築の場合にも、幅広く利用できるのが特徴です。

控除率や要件等の制度内容は、新築や取得の際の住宅ローン控除とほとんど同一です。401  住宅ローン控除について(新築・取得の場合)をご覧ください。
ただし増改築の場合には、以下の要件が追加されます。

(A)その工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。

(B)次のいずれかの工事に該当するものであること。

増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模の模様替えの工事
(注)ここで言う「大規模な修繕または大規模の模様替え」とは、建築物の主要部(壁、柱、床、はり、屋根または階段)のいずれか1種以上について行う過半の修繕・模様替えを指す。

マンションなどの区分所有する部分の床、階段、間仕切り壁、壁(遮音性・断熱性を向上させるものに限る)の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事

家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関、廊下について、一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事

 

 

 

(4)固定資産税の軽減

要件を満たすリフォームを行うと、1年度または2年度の期間、一定の割合で固定資産税が軽減される制度。

しかし、「耐震」「バリアフリー」「省エネ」のいずれにも該当しない一般の増改築では、固定資産税が軽減される制度はありません。

 

 

(5)贈与税の特例

・「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」については、一般の増改築でも利用可能です。329 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例をご覧ください。

 

・「相続時精算課税制度の住宅取得等資金の特例」についても、一般の増改築でも利用可能です。326 相続時精算課税制度(2) 適用要件と住宅資金等特例をご覧ください。

 

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016 増改築・リフォームの減税について

住宅リフォームは良き老いじたく?

突然ですが、『家庭内事故』による死亡者が、1年間にどのくらいいるか、ご存知ですか?

厚生労働省の平成21年人口動態統計によれば、平成21年の1年間で、実に12,873人もの方が『家庭内事故』で亡くなったと発表されています。

同じ年に『交通事故』で24時間以内に亡くなった方が4,914人ですから、これは大変な数です。

 

原因別にみると「転倒・転落」「入浴中の溺死」がほぼ半分を占めています。

風呂上がりなど、住宅内の温度差によって心筋梗塞や脳卒中を引き起こす『ヒートショック』が近年話題になっていますが、これによる死者数は、一部が本統計の溺死者数に含まれるものの、単純な病死と判定されて本統計に含まれていないケースも多いと言われています。
家庭内事故によって亡くなる方は、もっと多いのかもしれません。

また、年齢別にみると約8割が65歳以上です。
一戸建ての大半が2階建てや3階建てであり、温度差の大きい木造住宅が多いという日本の住宅事情が、ご高齢の方には厳しいのかもしれません。

 

しかし、このような家庭内事故の中には、住宅リフォームによって防止できるものが多くなってきています。

たとえば、リフォームによって家の中をバリアフリー化できれば、特にご高齢の方に多い転倒・転落事故の危険を、大幅に少なくすることができます。

また、断熱性能を高めて住宅内の温度差を少なくできれば、冷暖房の効率化によって省エネになるだけでなく、ヒートショックによる事故を防げる可能性が高まります。

耐震性能の向上による巨大地震への備えも、忘れてはいけません。

このように考えると、人生のどこかのタイミングで住宅をリフォームするということは、ある意味でとても素敵な『老いじたく』なのかもしれません。
先ほどの『家庭内事故』防止に役立つことはもちろんですが、たとえば趣味・実用に活かすような自宅の増改築をすれば、きっと深い満足感を得られるに違いありません。
そうでなくても、新しい木の香りや広々としたリビングが、毎日の生活を心豊かにしてくれるでしょう。

そればかりか、まとまったお金を増改築・リフォームにあてることによって、将来の相続財産を減らす効果もありますから、これはある意味では相続税対策になるのです。相続税対策にもいろいろありますが、毎日の生活を豊かにしてくれるという点で、住宅リフォームは秀逸といえるかもしれません。

 

住宅リフォーム・増改築に関する優遇税制は複雑

住宅リフォーム・増改築は、程度の大小はあってもそれなりに資金の支出をともないます。かけるべきところにはきちんとお金をかけるべきですが、無駄な支出は極力さけたいところです。

また、耐震や省エネ・バリアフリーに関する住宅リフォームは、政府・自治体も後押ししています。そこで、受けられる税制上の特典や補助金については、あらかじめよく調べておく必要があります。

住宅の増改築・リフォームについて利用できる税制上の特典は、主に次のようなものがあります。

ア:住宅借入金等特別控除

イ:特定増改築等住宅借入金等特別控除(省エネ・バリアフリー)

ウ:住宅特定改修特別税額控除(省エネ・バリアフリー)

エ:住宅耐震改修特別控除(耐震)

オ:固定資産税の軽減

当初はこれらを制度ごとに取り上げようと考えていたのですが、併用できるもの・できないものがあり、非常に分かりにくく思われます。そこで、本コラムでは「耐震改修」「バリアフリー改修」「省エネ改修」「その他」に分け、それぞれで使える制度を説明して行く予定です(執筆者の気力が続けばですが・・・)。

 

 

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015 すまい給付金について(新築住宅の場合)

すまい給付金とは

平成26年4月に、消費税が5%から8%に引き上げられました。

平成9年に消費税が3%から5%になった際には、その後しばらく住宅が売れないという影響がありました。今回も増税によって住宅が売れなくなる事態が予想され、それを避けるために『住宅ローン控除』『投資型減税』が拡大されました。

しかし、住宅ローン控除は、納付した所得税から住宅ローンの残高に応じた一定の金額が控除されるという仕組みです。そのため、そもそも納付した所得税が少ない(=所得が少ない)層には比較的恩恵が少ない制度であると言えるのです。

ところが、消費税が増税されると、逆に所得が少ない層のほうが影響が大きいという問題点があります。そのため、住宅ローン控除の拡大だけでは住宅市場の落ち込みを防げないのではないか、と心配されていました。

そこで、住宅を購入した方の収入が一定以下の場合にかぎって最大30万円(消費税8%時)の現金を支給することになりました(支給される額は収入額と持分割合によって決まります)。これが『すまい給付金』の制度です。
なお、消費税が10%になった場合には最大50万円に拡大されます。

新築住宅ばかりでなく、一定の中古住宅も対象になりますが、適用条件が違います。

平成26年4月1日から平成29年12月31日までの実施が予定されています。

 

すまい給付金を受け取れる条件

(A)受け取れる人の条件

(1)住宅を取得し、”建物”の登記簿上に持分を保有すること

→土地のほうに持分があってもダメです。なぜなら、土地は消費するものではなく消費税がかからないので、消費増税の影響を緩和するためという、すまい給付金制度の趣旨に合わないからです。

 

(2)取得した住宅に居住していること(住民票で判定されます)

→夫婦で共有にした場合等、登記上の共有持分を保有する方が複数名居住している場合には、別々に申請しなければなりません。すまい給付金は個人単位で、世帯単位ではないのです。

 

(3)収入が一定額以下であること・・・都道府県民税の所得割額で判定

(消費税 8%時)都道府県民税の所得割額が9.38万円以下
(消費税10%時)都道府県民税の所得割額が17.26万円以下(住宅ローン利用者)

→神奈川県だけはちょっと違います。
→「どうして年収じゃないの?」かというと、たとえ年収が同じであっても扶養家族の有無や医療費の多少などによって実際に使えるお金には個人差があるので、なるべく公平になるように、扶養控除や諸経費を差し引いた後の「課税所得」で判定することにしたのです。ところが「課税所得」を課税証明書に記載していない自治体もあって、困ってしまいます。そこで、「課税所得」から計算した『都道府県民税の所得割額』を利用します。こちらは個人住民税の課税証明書には必ず記載されているからです。

 

(4)(住宅ローンを利用しない場合のみ)年齢が50歳以上で、都道府県民税の所得割額が13.30万円以下

→消費税8%の段階ではもともと所得割額の条件が9.38万円以下なので、住宅ローンを利用しない場合には年齢制限だけが加わります。なお、住宅ローンには親類・知人などからの借入金は含みません。住宅ローン控除と同じです。

→年齢は、当該住宅の引渡しを受けた年の12月31日時点での年齢をいいます。たとえば、誕生日が10月の人なら、4月(当時49才)に住宅の引渡しを受ける場合は、年齢が50才として扱います。

 

(B)住宅の条件(新築の場合

(1)人の居住の用に供したことのない住宅であって、工事完了から1年以内のものであること
(住宅・新築住宅の定義は、品確法と同じです)

 

(2)登記簿上の建物(マンションなら専有部分)の住宅部分の面積が50㎡以上あること。

→対象となる住宅の床面積が50㎡以上であることが要件となっています。この床面積の測定方法は、不動産登記上の床面積と同じです(戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法により測定)。

 

(3)第三者の現場検査を受けて一定の品質が確認された住宅であること(次のいずれか)
・住宅瑕疵担保責任保険(建設業許可を有さないものが加入する住宅瑕疵担保責任任意保険を含む)へ加入した住宅
・建設住宅性能表示を利用する住宅
・住宅瑕疵担保責任保険法人により保険と同等の検査が実施された住宅

 

(4)(住宅ローンを利用しない場合のみ)住宅金融支援機構のフラット35Sと同等の基準を満たす住宅

→フラット35Sの基準
次の1~4のいずれかに該当する住宅のことです
1.耐震性に優れた住宅(耐震等級2以上の住宅または免震建築物)
2.省エネルギー性に優れた住宅(等級4)
3.バリアフリー性に優れた住宅(等級3)
4.耐久性・可変性に優れた住宅(劣化対策等級3、維持管理対策等級2)

 

すまい給付金の額

(1)消費税8%時

都道府県民税の所得割額が6.89万円以下:30万円
8.39万円以下:20万円
9.38万円以下:10万円

 

(2)消費税10%時

都道府県民税の所得割額が7.60万円以下:50万円
9.79万円以下:40万円
11.90万円以下:30万円
14.06万円以下:20万円
17.26万円以下:10万円
(ただし、住宅ローンを利用しない方の場合は、都道府県民税の所得割額が13.30万円以下の場合にしか適用がないことに注意してください!)

 

すまい給付金の申請手続き

すまい給付金事務局に申請書と添付書類を郵送するか、窓口に提出します。
住宅業者によっては手続きを代行してくれる場合もあります。

詳しくはこちらをご覧ください。

 

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014 自己資金で認定住宅を新築した場合に、所得税を減税する制度(投資型減税)

新築やリフォームによる優遇税制

住宅の購入や新築、増改築やリフォームなどをした場合には、一定の条件を満たすことによって、所得税や住民税・固定資産税等について優遇を受けることができます。

ローンを利用せずに自己資金のみで住宅を取得する場合、住宅ローン控除は利用できません。
住宅ローン控除が利用できない代わりに、耐久性や省エネルギー性に優れた住宅を自己資金のみで新築・取得した場合所得税が控除される制度として『投資型減税』制度があります。

住宅ローン控除と同じく、平成26年4月1日から消費税が8%に引き上げられることにともない、制度が拡充されています。

 

投資型減税とは

正式名称は「認定長期優良住宅新築等特別税額控除」といいます。
投資型減税のポイント

認定長期優良住宅(消費税8%増税後は認定低炭素住宅も対象)を現金で取得した場合、確定申告によって一定の所得税が控除されるというものです。

所得税の控除額が、年間で納めた所得税を超えることはありませんが、控除しきれなかった場合は翌年の所得税から控除を受けることができます(翌年も確定申告が必要)。住宅ローン控除と異なり、住民税からの控除はありません。

なお、投資型減税と住宅ローン控除を、同じ人が同時に併用することはできません。
しかし、共有者の一人が住宅ローン減税を受け、別の一人が投資型減税を利用するということは可能です。たとえば、住宅ローンを借りたご主人が住宅ローン控除の適用を受け、自己資金を出した奥様が投資型減税を利用することができます。

また、投資型減税は、1棟の建物を複数の方で共有している場合には、要件を満たした共有者すべてが受けることができます。

 

投資型減税の内容(平成26年4月1日~平成29年12月31日)

投資型減税も、平成26年4月からの消費税率引上げにあわせて大幅に拡充されました。
投資型減税 内容

(注1)入居時期がH26.4.1以降であっても、住宅に係る消費税の税率が5%の場合には、改正前(H26.3.31以前)の制度が適用されます。

(参考:旧制度)
対象住宅:認定長期優良住宅のみ(旧制度では低炭素住宅を含まない)
最大控除額:50万円
掛かり増し費用は構造によって異なる
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造:36,300円/㎡
木造・鉄骨造その他:33,000円/㎡

(注2)その年の合計所得金額が3,000万円を超える方は、控除を受けることはできません。

 

投資型減税を受けるための要件

住宅の新築または取得で、投資型減税の適用を受けるための主な要件は、次の通りです。

(1).「認定(長期優良・低炭素)住宅の新築」又は「建築後使用されたことのない認定(長期優良・低炭素)住宅の取得」であること。

(2).新築または取得後6ヶ月以内に居住すること

投資型減税を受けられるのは「居住の用に供した場合」とされています。 また、住宅の引き渡し、または工事の完了から6ヶ月以内に、減税を受けようとする者が自ら居住する必要があります。居住しているかどうかは、住民票により確認されます。

もちろん、別荘・セカンドハウスや賃貸用の住宅は、対象となりません。主として居住する1つの住宅に限ります。

(3).控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

(4).登記簿上の家屋(マンションなら専有部分)の面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上が自己の居住用であること

・対象となる住宅の床面積が50㎡以上であることが要件となっています。この床面積の測定方法は、不動産登記上の床面積と同じです(戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法により測定)。
・店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。

(5).居住した年とその前後2年間の計5年間、次の制度の適用を受けていないこと
  A 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
  B 居住用財産の譲渡所得の特別控除
※「特定の居住用財産の買換えの特例」を利用した課税の繰り延べは、重複して適用を受けられます。

 

申請方法

投資型減税の適用を受けるには、入居した年の収入についての申告を行う際(つまり翌年の確定申告時)に、税務署に必要書類を提出します。

【主な必要書類(詳細は税務署にご確認ください)】

・確定申告書A

・認定長期優良住宅新築等特別税額控除額の計算明細書

・住民票の写し

・長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し(低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し)

・住宅用家屋証明書(写し可)、又は認定長期優良住宅建築証明書(認定低炭素住宅建築証明書)

・家屋の登記事項証明書

・工事請負契約書の写しや売買契約書の写し

・源泉徴収票(給与所得者)

 

※控除し切れなかった額を翌年の所得税額から控除する場合には、再度確定申告が必要です。
その場合に提出するのは、少なくとも次の通りです。

・確定申告書A

・認定長期優良住宅新築等特別税額控除額の計算明細書

・源泉徴収票(給与所得者)

 

 

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013 住宅ローン控除について(新築・取得の場合)

新築やリフォームによる優遇税制

住宅の購入や新築、増改築やリフォームなどをした場合には、一定の条件を満たすことによって、所得税や住民税・固定資産税等について優遇を受けることができます。

住宅ローンを利用した場合に受けることができるのが『住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)』で、ローン残高に対して一定期間、所得税・住民税の控除を受けることができます。

ローンを利用せずに自己資金のみで住宅を取得する場合、住宅ローン控除は利用できません。そこで、耐久性や省エネルギー性に優れた住宅の場合には、自己資金のみで取得する場合にも所得税が控除される制度として『投資型減税』制度があります。

いずれも平成26年4月1日から消費税が8%に引き上げられることにともない、制度が拡充されています。
(注:ただし、いずれの制度もその年の合計所得金額が3,000万円を超える場合には、控除を受けることはできません
ここでは、『住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)』について説明します。

 

住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)とは

住宅ローンを利用して住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度が住宅ローン減税制度です。

住宅ローン減税のポイント

毎年末の住宅ローン残高または住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の1%が、10年間に渡り所得税の額から控除されます。返済が進むとローン残高が減っていきますから、控除される税額はだんだん減っていきます。

毎年の所得税の優遇額が、年間で納めた所得税を超えることはありません。ただし、もしも所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。

なお、住宅ローン控除の申請は、住宅ローンを借りる方が個人単位で申請します。世帯単位ではなく、夫婦それぞれが住宅ローンを利用する場合はそれぞれ個別に手続きをする必要があります。ご注意下さい。

 

控除の内容(平成26年4月1日から平成29年12月31日)

この住宅ローン減税制度は、平成26年4月からの消費税率引上げにあわせて大幅に拡充されました。

住宅ローン控除 一般住宅住宅ローン控除 認定住宅

(注1)入居時期がH26.4.1以降であっても、住宅に係る消費税の税率が5%の場合には、改正前(H26.3.31以前)の制度が適用されます。

(参考:旧制度)
年末借入金残高:最高2,000万円 (認定住宅は3,000万円)
最大控除額:200万円(認定住宅は300万円)
個人住民税からの控除上限額:最大9万7500円/年(前年課税所得×5%)

(注2)消費税が非課税となる個人の売主から購入した中古住宅の場合も、旧制度になります。

(注3)その年の合計所得金額が3,000万円を超える方は、控除を受けることはできません

 

住宅ローン控除を受けるための要件(新築・購入の場合)

住宅の新築または取得で、住宅ローン控除の適用を受けるための主な要件は、次の通りです。

(1).新築または取得後6ヶ月以内に居住し、控除を受ける各年の年末まで引き続き住んでいること

住宅ローン減税を受けられるのは「居住の用に供した場合」とされています。
また、住宅の引き渡し、または工事の完了から6ヶ月以内に、減税を受けようとする者が自ら居住する必要があります。居住しているかどうかは、住民票により確認されます。

もちろん、別荘・セカンドハウスや賃貸用の住宅は、対象となりません。

(2).控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

(3).登記簿上の家屋(マンションなら専有部分)の面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上が自己の居住用であること (増改築の場合は増改築後の面積が50㎡以上であること)

・対象となる住宅の床面積が50㎡以上であることが要件となっています。この床面積の測定方法は、不動産登記上の床面積と同じです(戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法により測定)。
・店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。

(4).10年以上にわたって分割返済する借入金があること (親族などからの借り入れや、1.0%未満の利率による勤務先からの借入金は除く)

(5).居住した年とその前後2年間の計5年間、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」や「特定居住用財産の買換え等の特例」などと、住宅ローン控除の併用はできません。ご注意ください。

(6).中古の場合、一定の耐震性能を有していること

次のどれかにあてはまればokです。

a)木造など非耐火建築物の場合 : 築後20年以内であること

b)鉄筋コンクリート造など耐火建築物の場合 : 築後25年以内であること

c)それ以外の場合  :  以下のいずれかによって現行の耐震基準に適合していることが確認されること
ア:耐震基準適合証明書
イ:既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
ウ:既存住宅売買瑕疵保険に加入(現行の耐震基準に適合していることが加入要件とされているため。平成25年度税制改正より追加)

ただし、親族や事実婚の相手など生計を一にする人などから取得した住宅・贈与による住宅でないことが必要です。

申請方法

住宅ローン減税は、入居した年の収入についての申告を行う際(つまり翌年の確定申告時)に、税務署に必要書類を提出します。なお、給与所得者の場合、入居した翌年の確定申告で手続きをすれば、2年目からは勤め先にローンの残高証明書を提出するだけで、年末調整で控除を受けることができます。

 

【主な必要書類(詳細は税務署にご確認ください)】

《必ず必要なもの》

・確定申告書A

・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
補助金等の交付を受ける場合や住宅取得等資金の贈与の特例の適用がある場合は、「補助金等の交付を受ける場合又は住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合の取得対価の額等の計算明細書」、連帯債務がある場合には、「連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要

・住民票の写し

・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(借り入れたすべての金融機関のもの)

・家屋の登記事項証明書

・工事請負契約書の写しや売買契約書の写し

・補助金や住宅資金贈与を受けている場合は、その額を証明する書類の写し

・源泉徴収票(給与所得者)

 

《敷地を購入するための住宅借入金がある場合に、追加で必要になる書類》

・土地の売買契約書

・土地の登記事項証明書

 

《認定住宅の場合に、追加で必要になる書類》

・長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し(低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し)

・住宅用家屋証明書(写し可)、又は認定長期優良住宅建築証明書(認定低炭素住宅建築証明書)

 

 

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